LA COMUNIONE:

Il codice prevede una serie di norme che disciplinano la comunione; esse indicano soltanto le particolarità che caratterizzano la disciplina di ciascun diritto: devono quindi essere applicate come integrazione delle norme. Caratteristica della comunione è che ciascuno dei contitolari del diritto (detto comunista o comproprietario) è titolare di una quota astratta del bene considerato nella sua integrità o totalità, e non di una parte fisica. Esistono diversi tipi di comunione:

A) la comunione è volontaria quando più persone, d’accordo fra loro, acquistano la con titolarità di un diritto reale su di un bene, ad esempio, la stipulazione di un contratto.
B) La comunione è incidentale quando deriva dalla volontà di persone diverse dai contitolari del diritto, ad esempio, la comunione ereditaria.
C) La comunione è detta forzosa quando è imposta per legge, indipendentemente e anche contro la volontà delle parti.

Comunione volontaria ed incidentale possono essere sciolte per volontà dei partecipanti. Le quote di ciascun contitolare sono presunte eguali, cioè sono eguali se non viene dimostrato l’opposto, ciascuno di essi partecipa ai vantaggi e ai pesi della comunione in proporzione alla propria quota.

L’amministrazione della cosa comune spetta ai contitolari del diritto, che decidono collettivamente, a maggioranza di quote. Ciascun contitolare del diritto può liberamente disporre della propria quota: può venderla, darla in locazione, ipotecarla ecc… Tutte le deliberazioni dei partecipanti alla comunione possono essere annullate dal giudice se sono illegittime oppure se sono gravemente pregiudizievoli alla cosa comune.

La divisione della comunione:

La comunione si scioglie con la divisione, cioè con l’attribuzione a ciascun partecipante di un diritto individuale in sostituzione del diritto di quota. Ciascun contitolare del diritto in comunione può promuovere lo scioglimento.

Esso può essere realizzato mediante un contratto, se i partecipanti riescono ad accordarsi pienamente su come attuare la divisione, altrimenti con una sentenza pronunciata dal giudice. È sufficiente che un solo partecipante desideri la divisione e la sua decisione viene imposta dalla legge a tutti i comunisti: il giudice può solo determinare le modalità di divisione.

Non può essere sciolta la comunione forzosa. La divisione si realizza in natura, cioè sostituendo al diritto di quota sull’intero bene un diritto individuale su una parte fisicamente determinata del bene stesso. Non è sempre possibile dividere un bene in parti esattamente corrispondenti al valore delle quote.

Allora chi ottiene l’assegnazione di una parte del bene, la quale ha valore inferiore a quella della sua quota, ha diritto a un conguaglio in denaro a carico di chi ottiene una parte del bene di valore superiore a quello della sua quota. Talvolta può essere impossibile o dannoso effettuare la divisione: in questo caso il bene viene assegnati a uno dei comunisti, con l’obbligo di pagare in denaro il valore della loro quota.

IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI:

È un tipo di comunione molto diffuso ed importante. Il condominio si ha negli edifici composti da più alloggi appartenenti a proprietari diversi. Ogni alloggio è di proprietà esclusiva di una persona (condominio) alla quale spettano in via esclusiva i poteri di godimento e disposizione su di esso.

Il suolo e le parti destinate all’uso comune (cortile, scale, pianerottolo, ascensore, ingresso, tettoia ecc…) sono in comproprietà forzosa fra i condomini, secondo quote proporzionali alle dimensioni di ogni alloggio. Queste quote di comproprietà, solitamente indicate in millesimi, spettano ai proprietari dei vari alloggi.

L’assemblea dei condomini e l’amministratore sono gli organi previsti dalla legge per disciplinare l’uso delle parti comuni dell’edificio e per compiere l’attività amministrativa. L’assemblea è l’organo cui spetta il potere di deliberare e redigere il regolamento condominiale, che è obbligatorio se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può anche essere contrattuale.

L’amministratore è l’organo che esegue le deliberazioni dell’assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il bilancio annuale, rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte.

LA TRASCRIZIONE

La trascrizione consiste nell’annotazione su un registro pubblico di un atto, dal quale risulta che una persona è titolare di un determinato diritto reale immobiliare. Si tratta di una delle più importanti forme di pubblicità. La pubblicità in generale può essere definita come un mezzo legale per rendere note ai terzi le vicende giuridiche di determinate categorie di beni.

Il titolare del diritto reale immobiliare ha l’onere di trascrivere gli atti con i quali la proprietà viene trasferita, i diritti reali di godimento vengono costituiti, modificati, estinti.

Sono soggetti a trascrizione tutti gli atti riguardanti un bene immobile:
· I contratti che trasferiscono la proprietà,
· I contratti che costituiscono, trasferiscono, modificano diritti reali di godimento,
· I contratti che conferiscono alcuni diritti personali di godimento,
·gli acquisti a causa di morte

La trascrizione produce il risultato di rendere opponibili a terzi gli effetti degli atti trascritti. Chi acquista validamente un diritto, ma non trascrive è titolare del diritto, però non può opporlo a terzi.

Questa regola riveste la massima importanza al fine di risolvere le situazioni di conflitto tra più acquirenti dello stesso bene: ottiene il bene non già chi ha acquistato per primo, bensì chi ha trascritto per primo. La trascrizione delle domande giudiziali riguardanti gli atti soggetti a trascrizione produce l’effetto di rendere gli effetti delle sentenze opponibili anche ai terzi che hanno acquistato diritti sul bene successivamente alla domanda.

I REGISTRI IMMOBILIARI

La situazione giuridica dei beni immobili e dei beni mobili registrati risulta indicata nei registri immobiliari, nel pubblico registro automobilistico, nei registri dei compartimenti marittimi, nel registro aeronautico nazionale.

I registri immobiliari sono a base personale: ciò significa che al nominativo di ciascuna persona sono indicati gli atti trascritto a favore o contro. Nei registri deve essere presente la continuità delle trascrizioni, in modo che risulti dai registri, sotto i nomi successivi proprietari di un immobile, una catena ininterrotta.

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