I CONTRATTI TIPICI:
Esistono
due tipi di contratti:
- Contratti tipici; le parti non possono crearne di nuovi,
ma rispettare le norme esistenti in modo preciso, determinato, rigoroso,
bisogna rispettare la disciplina legislativam specifica.,
- Contratti atipici, le parti possono rearne di nuovies.
Leasing, franchising, multiproprietà
La
vendita:
È il contratto con il quale si trasferisce
la proprietà di una cosa o un altro diritto (reale o di credito)
verso il corrispettivo di un prezzo di denaro.
La vendita è un contratto consensuale o formale, secondo ciò
che viene venduto: formale se la forma scritta è richiesta come requisito
di validità (pena la nullità), consensuale negli altri casi.
Si
producono effetti reali ((quando è in grado di far acquistare la
proprietà o una altro diritto) od obbligatori (quando fa sorgere
obbligazioni; si tratta del maggior numero di contratti).in quasi tutti
i casi la vendita ha effetti solo obbligatori nel momento della stipulazione;
gli effetti reali si producono successivamente.
Le principali obbligazioni del venditore sono:
- consegnare
la cosa
- fare quanto è necessario affinché il compratore possa acquistare
il diritto,
- garantire il compratore dall’evizione (cioè garantire dall’eventualità
che terze persone, che vantano diritti sulla cosa venduta, possano sottraglierla
a buon diritto, per es. quando la cosa venduta è altrui, il compratore
non può acquistarne la proprietà, sicché la cosa resta
del terzo, che ne è proprietario e che ha il diritto di rivendicarla)
La garanzia per i vizi e la mancanza di qualità della cosa:
Per vizi si intendono i difetti gravi della cosa che la rendono non idonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Per mancanza di
qualità si intende la mancanza delle qualità promesse, oppure
delle qualità essenziali per l’uso a cui è destinata
la cosa.
La garanzia non è dovuta per i vizi che erano
conosciuti dal compratore al momento della stipulazione del contratto, nonché
per quelli che erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che
il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
Il compratore ha l’onere di denunciare l’esistenza dei vizi,
o la mancanza delle qualità promesse, entro 8 gg dalla scoperta.
Le obbligazioni del compratore:
·- Pagare il prezzo nel tempo
e nel luogo pattuiti (se il prezzo non è specificato si presume ci
si voglia riferire al prezzo normalmente applicato dal venditore)
·-Deve pagare le spese della vendita
La vendita dei beni di consumo:
Riguarda tutti i beni che un consumatore acquista da un venditore o da un produttore. Riguarda tutti i contratti finalizzati alla fornitura di beni di consumo da fabbricare o produrre.
Beni di consumo
sono tutti i beni mobili, anche se non ancora costruiti.
Consumatore è colui che acquista il bene al di fuori della sua attività
professionale.
Produttore è colui che si presenta come fabbricante o importatore
nell’UE del bene, apponendovi il suo marchio o nome.
Venditore è colui che vende il bene nell’esercizio della propria
attività professionale.
I beni consegnati
devono essere “conformi al contratto”.
Il venditore è responsabile se i beni non hanno le qualità
e le funzioni che egli ha vantato al compratore, oppure se i beni non sono
idonei all’uso particolare indicatogli dal consumatore.
Il venditore garantisce che i beni venduti sono “conformi
al contratto”, se non lo sono egli deve ripararli o sostituirli gratuitamente
(a scelta del consumatore).
Il primo responsabile nei confronti del consumatore è il venditore
finale.
Alcune specie particolari di vendita:
La
vendita immobiliare:
D eve essere stipulata in forma scritta a penda di
nullità . il prezzo può essere determinato secondo due diversi
sistemi : è a misura quando è determinato in un tanto per
ogni unità di misura (es. si vende un terreno di 3000 mq al prezzo
di 100 euro al m2)., è a corpo quando è determinato per l’immobile
nel suo insieme. (es.si vende un appartamento di 80m2 per 450000 euro).
La legge prevede
alcune cause di prelazione legale nella vendita di immobili: ciò
significa che in determinati casi il proprietario, se decide di vendere
un immobile, ha l’obbligo di interpellare le persone cui è
attribuita la prelazione, queste hanno il diritto di acquistarlo a preferenza
di chiunque altro (il proprietario può vendere soltanto se chi ha
la prelazione non vuole acquistare oppure non vuole acquistare a quel prezzo.
Hanno prelazione legale:
- Nella vendita di fondi rustici
- Nella vendita di immobili urbani adibiti ad attività commerciali
od artigianali aventi rapporti diretti col pubblico.
Queste prelazioni sono opponibili a terzi acquirenti.
La vendita di cose mobili:
Il codice stabilisce:
a) La risoluzione di diritto per inadempimento: essa avviene quando una parte non adempie, nonostante l’offerta dell’altra parte di eseguire la propria prestazione,
b) L’esecuzione coattiva delle obbligazioni contrattuali inadempiute: se il compratore non adempie, il venditore può far valere la cosa per conto e a spese di lui, se il venditore non adempie, il compratore può far acquistare la cosa a spese di lui
c) La facoltà del venditore di riprendere il possesso della cosa venduta, consegnata e non pagata: qualora la cosa già consegnata ma non pagata senza giustificato motivo, si trovi ancora in possesso del compratore, il venditore ha la facoltà, entro 15gg dalla consegna, di riottenerne il possesso, a questo modo egli ne acquista la proprietà.
Il codice stabilisce alcune regole aventi valore solo dispositivo, riguardanti:
A. La consegna: se le cose mobili vendute devono essere trasportate per poter essere consegnate, il venditore si libera al momento della consegna; in tal caso la vendita di dice con spedizione; se invece si accordano in un momento in cui la cosa viene consegnata al venditore, il venditore si libera dall’obbligo della consegna solo quando la cosa perviene al compratore, in tal caso la vendita si dice con consegna all’arrivo;
B. La garanzia di buon funzionamento: se essa è pattuita, il compratore deve denunciare i difetti entro 30gg dalla scoperta, salvo patto contrario. Si tratta di un tipo di garanzia molto frequente che spesso accompagna le vendite delle macchine. Essa è molto utile perché permette di ottenere il cambio o la riparazione della macchina difettosa.
Clausole importanti per le spese di trasporto:
·
“franco stabilimento”:
le spese dal domicilio del venditore a quello del compratore sono a carico
di quest’ultimo,
· “cif”
(cost, insurance, freight): le spese dal domicilio del venditore a quello
del compratore sono a carico del primo,
· “fob”
(free on board” tutte le spese del trasporto dal luogo di consegna
delle merci al vettore fino al domicilio del compratore sono a carico di
quest’ultimo.
La vendita con riserva di gradimento:
È disciplinata dall'art 1520 c.c. ;la vendita in questo caso non si perfeziona fino a che il gradimento non sia comunicato dal compratore al venditore. La dichiarazione di gradimento è assolutamente discreziona: si conclude solo nel momento in cui il gradimento viene comunicato al venditore.
La vendita può essere a prova (se il compratore si riserva la facoltà di sottoporre la cosa, già ricevuta in consegna, a una prova volta verificare se essa ha le qualità pattuite) o su campione (se il venditore offe in visione al compratore un piccolo saggio delle merci in vendita, che ne rappresenta qualità e caratteristiche).
La
vendita con patto di riscatto:
Il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà
della cosa venduta. Il venditore ha il diritto di riacquistare la proprietà
della cosa, versando come corrispettivo il prezzo che aveva incassato, oltre
alle spese. Il compratore, se ha accettato il patto di riscatto, non può
opporsi all’esercizio da parte del venditore del diritto che ne sorge.
La legge pone 2 limiti all’autonomia
delle parti:
- il prezzo che il venditore deve restituire
al compratore non può essere superiore a quello suo tempo pagato
al compratore, ogni patto contrario è nullo;
- il termine entro il quale dev’essere esercitato il riscatto è
deciso dalle parti, ma non può superare i 2 anni dalla stipulazione
della vendita (se beni mobili) i 5 anni (se beni immobili)
La
vendita a rate con riserva della proprietà:
L a vendita che contiene la clausola di riserva della
proprietà a favore del venditore ha i seguenti effetti particolari:
- l’effetto reale non
si verifica nel momento della conclusione del contratto, ma in quello successivo,
nel quale il compratore paga l’ultima rata del prezzo,
- prima che si verifichi l’effetto reale, il rischio per il perimento
fortuito della cosa non grava sul proprietario, ma sul compratore che ha
ricevuto la consegna della cosa e la utilizza.
Finché la cosa resta di proprietà del venditore, il compratore non può alienarla, se lo fa, commette il reato di appropriazione indebita.
I creditori
del compratore non possono sottoporre la cosa ad esecuzione forzata, purché
la riserva di proprietà risulti da atto scritto avente data certa
anteriore al pignoramento da loro richiesto.
La vendita a rate con riserva della proprietà
è impiegata di solito quando il compratore non è in grado
di pagare l’intero prezzo in un’unica soluzione; pertanto è
normale che vi sia una netta disparità di potere economico tra i
contraenti. Per questo il codice detta delle norme inderogabili:
- il mancato pagamento di una sola rata (che non superi un ottavo del prezzo totale) non fa decadere il compratore dal beneficio del termine, questi cioè non è obbligato a pagare immediatamente tutte le rate dovute; ogni patto contrario è nullo;
- il mancato pagamento di una sola rata (che non superi un ottavo del prezzo totale) non può portare alla risoluzione del contratto per inadempimento, ogni patto contrario è nullo,
·- il patto con il quale il venditore impone al compratore che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento di quest’ultimo, le rate già pagate restino acquisite al venditore a titolo di penale è valido, tuttavia l compratore può ottenere dal giudice una riduzione della penale, cioè in concreto la restituzione di una parte della rate già pagate.
La vendita di cosa di interesse artistico, storico, archeologico, entnografico:
Lo stato ha una prelazione legale su questi beni,; ciò significa che il proprietario, se decide di venderle, ha l’obbligo di interpellare lo Stato, il quale ha il diritto di acquistarli a preferenza di chiunque altro, allo stesso prezzo, il proprietario può venderli ad altre persone solo se lo stato non voglia acquistarli. Queste prelazione legale dello stato è opponibile a terzi: lo stato, se non è stato interpellato, ha il diritto di riscattare la proprietà.
La
permuta:
é il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della
proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.
La
locazione:
L a locazione è il contratto col quale una
parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile
per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Si tratta di un contratto
consensuale (o formale).
È un contratto aventi effetti solo obbligatori: il diritto di godere della cosa che viene concessa non è un diritto reale, ma un diritto personale di godimento. Il conduttore o locatario è solo detentore della cosa, non possessore e non può acquistare per usucapione.
Il conduttore
può espedire l’azione di reintegrazione del possesso e può
opporre il suo diritto di godimento ai terzi che acquistano la proprietà
della cosa mentre è locata.
La durata è stabilita dalle parti, di regola
non può superare i 30 anni.
La locazione pattuita a tempo indeterminato cessa nel momento in cui una
parte recede; cioè comunicando la disdetta.
Vi sono numerose norme inderogabili con lo scopo di
proteggere il conduttore a cui si ricorre in mancanza di una norma specifica.
Il codice ha la funzione di:
· integrare e completare la disciplina delle leggi speciali,
· regolare tutte le locazioni aventi a oggetto beni per i quali non
vi è una normativa particolare.
Le obbligazioni principali del locatore:
a) consegnare
la cosa in buono stato di manutenzione; se questa, al momento della consegna,
è affetta da vizi o difetti, il conduttore può domandare la
risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che i
vizi siano facilmente riconoscibili;
b) mantenerla in stato tale da servire all’uso convenuto; eseguendo
le riparazioni necessarie (la piccola manutenzione è però
a carco dell’inquilino);
c) garantire il pacifico godimento durante la locazione; cioè in
primo luogo non compiere atti che lo disturbino; e in secondo luogo difenderlo
contro le molestie arrecate da terzi. Il conduttore può difendersi
personalmente, tanto contro lo spoglio compiuto contro di lui, quanto contro
le molestie di terzi che non le giustificano con la pretesa di avere diritti
sulla cosa.
Le obbligazioni principali del conduttore o locatario:
·- custodire la cosa e servirsene
per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può
altrimenti presumersi dalle circostanze con diligenza media,
· pagare il canone
-· restituire la cosa al termine della locazione
La locazione
di immobili urbani:
È regolata dalle leggi sull’equo canone
del 1978 e la legge sugli immobili urbani adibiti ad uso abitativo 431/1998
che disciplinano la locazione degli immobili urbani a uso di abitazione
e a uso diverso.
Qualora l’uso cui il conduttore adibisce l’immobile
sia diverso da quello pattuito, il locatore può ottenere dal giudice
la risoluzione del contratto ; se non la domanda al contratto si applica
il regime giuridico corrispondente all’uso affettivo dell’immobile.
La locazione a uso di abitazione e le locazione a
uso diverso dall’abitazione sono disciplinate in modo molto differente.
Locazione
a uso di abitazione:
Vi sono due modelli fondamentali.
- Contratto a contenuto determinato dalle parti in modo parzialmente libero: le parti possono determinare liberamente il canone e tutte le condizioni contrattuali. La durata minima iniziale è di 4 anni. Alla prima scadenza deve essere rinnovato per altri 4 anni.
- Contratto a contenuto conforme a un modello-tipo: la durata, il canone e le altre condizioni del contratto sono determinate secondo il contratto tipo previsto dagli accordi definiti in sede fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni maggiormente rappresentative dei conduttori. Deve avere una durata minima di 3 anni. Alla prima scadenza dev’essere rinnovato, in mancanza di accordo in proposito è prorogato per 2 anni.
Disciplina comune: tutti i contratti sono validi se stipulati in forma scritta, devono essere registrati nel pubblico registro immobiliare, tuttavia l’inquilino può chiedere al giudice di riconoscere il contratto, nonostante la mancanza della forma scritta. Ogni patto che determini un canone di importo superiore è considerato nullo.
Ogni patto che deroga ai limiti di durata è nullo. Le spese che devono essere sostenute dal conduttore sono indicate dalla legge; l’inquilino ha diritto di voto nell’assemblea e può deliberare in materia di gestione del servizio di riscaldamento centrale. Il conduttore può recedere per gravi morivi, con preavviso di 6 mesi. Il contratto può essere risolto per inadempimento.
Locazione di immobili urbani adibiti a uso diverso da quello di abitazione:
È la concessione
di godimento di una cosa (mobile o immobile) a titolo gratuito; è
un contratto reale, ha effetti solo obbligatori.
Il canone iniziale è determinato liberamente dalle parti, ma non
può essere aumentato per i primi 3 anni .
Le spese e il diritto di partecipare all’assemblea condominiale sono
disciplinati come nelle locazioni abitative.
La durata minima del contratto è di 6 anni ( 9 se è un’attività
banchiera). Si rinnova tacitamente per il medesimo periodo. Il locatore
deve rinnovare il contratto alla prima scadenza.
Il recesso dal contratto è disciplinato come nelle locazioni abitative.
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto le persone
che ne continuano l’attività.
In caso di cessazione del rapporto di locazione il conduttore, se esercitava
attività commerciali o artigianali che comportano contatti diretti
con il pubblico, ha un diritto di prelazione legale opponibile a terzi.
Il
comodato:
È il contratto con il quale una parte consegna
all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva
per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire
la stessa cosa ricevuta. È la concessione in godimento di una cosa
(mobile o immobile) a titolo gratuito; è un contratto reale; ha effetti
solo obbligatori (è titolo costitutivo di un diritto personale di
godimento).
Il comodatario deve custodire la cosa e può
servirsene per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della
cosa con la diligenza media.
Il
mutuo:
In diritto si definisce mutuo il contratto mediante
il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria,
una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra
si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa
specie e qualità.
È un contratto a titolo oneroso: il mutuatario
deve corrispondere gli interessi al mutuante; deve cioè corrispondere
una somma che ha la funzione di corrispettivo dell’utilizzazione per
un certo tempo del denaro. Il tasso d’I è stabilito delle parti,
in assenza di accorto di applica il tasso legale in misura del 2,5% annui.
Gli interessi molto elevati sono considerati usurari solo quando il mutuante,
stipulando il contratto, li impone e approfitta consapevolmente dello stato
di bisogno del mutuarlo.
Il mutuarlo ha l’obbligo di pagare gli interessi e alla scadenza del
termine pattuito egli deve restituire quanto ha ricevuto.
La transazione:
I n diritto si
definisce transazione il contratto con il quale le parti, facendosi reciproche
concessioni, pongono fine ad una lite già incominciata o prevengono
una lite che può sorgere tra di loro. Tale nozione è accolta
dal codice civile all'art. 1965.
La transazione presuppone l’esistenza di una controversia tra le due
persone che stipulano. Consiste in concessioni reciproche che si fanno le
parti, cioè nella rinuncia sia di una parte sia dell’altra
ad alcune proprie pretese, fondate o meno non importa.
La transazione riguarda soprattutto i rapporti commerciali. Non pongono esserne oggetto i diritti indisponibili, come, per es. i diritti della personalità, la gran parte dei diritti famigliari ecc… la transazione avente a oggetto diritti indisponibili è nulla (come anche quella che ha un oggetto illecito).
La t. deve essere
redatta in forma scritta: questa è prevista a pena di nullità
se riguarda i beni immobili. La t. ha lo scopo di chiudere definitivamente
la controversia sorta tra le parti, prescindendo dalla ragione e dal torto
di ciascuno. La transazione può essere annullata solo se:
-· Una delle parti è consapevole della temerarietà
della sua pretesa,
-· Ha a oggetto un titolo nullo,
-· Si basa su documenti falsi
· - Si scoprono successivamente documenti che provano la totale infondatezza
della pretesa di una delle parti.
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